面推进“营改增”试点半月，“降税减负”效应不绝发酵。中新网记者视察发明，在二手房交易方面，该项革新让交易涉及的多项税收都所有降低 ；且实际办税所在和流程并未爆发变革，便当于买卖双方进行缴税 ；同时，二手房交易所开具的增值税发票并无延迟，在缴纳税款且审核通过的情况下，就地就可获得。
房地产交易“营改增”究竟改了什么？
中国“营改增”税制革新的开端试点还要追溯到2011年，经过五年多的实践，自今年5月起全面落实，而“营业税”也正式退出历史舞台。
“关于二手房交易来说，目前消息比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，通俗地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者解释称，防备重复征税、降低税负，正是政府此次税费革新的要点。
需要特别说明的是，营业税是价内税，即已往100万元房价是含税价 ；而增值税是价外税，要凭据不含税价来征税，所以要先除以（1+5%）盘算获得不含税价格，再盘算缴纳增值税。
二手房交易契税、个税等税负受益降低
“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，关于二手房交易来说，目前消息比较大的就是营业税和契税 ；而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。
严跃进剖析称，如果是交易满两年的衡宇，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，关于营业税而言，盘算方法一般是衡宇买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的衡宇凭据目前房价的全国年均7%的增幅盘算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的盘算方法，则为14/（1+5%）*5%即为0.67万元。
“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是凭据网签价*5% ；换成增值税的盘算方法后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的衡宇为例，可以比之前少缴税2400元。
“相应地，尽管5%的税率稳定，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。
谈及契税的变革，严跃进向记者举例说明称，目前全国100万元的衡宇，面积基本上在90-144平方米的规模内，凭据1.5%的契税进行盘算，则契税为1.5万元 ；但如果凭据目前新的政策，则为100/（1+5%）*1.5%即为1.4万元。
“虽说执法划定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负照旧要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉
事实上，无论过去期测算照旧从目前实际治理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。
凭据北京市地税局的统计，5月1日营改增落地首日，北京18个区（分）局试运行二手房交易税收征管事情，共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。
在税制变革的同时，原有对非一线都会的营业税优惠政策，依然可以平移太过到增值税征收历程中。
凭据财务部2月17日《关于调解房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，除北上广深四个一线都会外，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税 ；个人将购置2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
发票即时开具 办税所在流程无改变
房地产行业营改增落实后，除了体贴税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税所在和手续上有无变革？
为此，中新网记者拨打12366纳税效劳热线获知，目前来看，北京地区个人买卖二手房交税手续、办税所在，以及提交质料、治理流程等都没有变革，买卖双方依然要到外地地税部分进行治理。
不但如此，凭据国家税务总局近日宣布的《关于明确应该增试点若干征管问题的通告》，明确个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让条约，2016年5月1日以后治理产权变换事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
在严跃进看来，官方虽然未对后续二手房交易的纳税所在和手续等做出明确划定，但大偏向是尽量降低本钱，同时简化盘算方法，民众对此类事项的记挂可以降低。
另外，中新网记者近日就餐要求开具发票时，就被餐厅事情人员见告，由于营改增刚刚落实，新发票需要比及5月下旬才华开出，那么，关于二手房交易来说，增值税发票可以实时开具吗？
“增值税发票不保存延期开具的问题，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部分事情人员就可以开出发票。”一位北京链家地产事情人员告诉记者。
